Такая ситуация вызвала понятное беспокойство у покупателей и арендаторов, привыкших за последние годы к высокой динамике цен на коммерческие объекты. Во всяком случае, только за прошлый год среднее подорожание офисных помещений на вторичном рынке составило 81,7%, торговых – 115,3%, складских – 140%. Особым поводом для тревог стал сентябрь, когда вопреки сезонности на рынке установилась почти полная тишина. Таким образом рынок отреагировал на парламентские выборы, говорят риэлторы, и временную ситуацию не советуют считать тенденцией. Что же на самом деле происходит в сфере коммерческой недвижимости? Своими наблюдениями на этот счет поделился Андрей ПЯТНИЦА, менеджер отдела коммерческой недвижимости АН «Элит-Сервис», член Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

- Как расценивать сегодняшнюю ситуацию на рынке?

- Я не считаю, что рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в упадке. Люди уже привыкли к политическим катаклизмам и, несмотря ни на что, продолжают вести свой бизнес. Крупные инвесторы действительно затаились и выжидают, опасаясь вкладывать деньги в большие проекты. Некоторые компании освобождают свои площади, меняя направление бизнеса, но, возможно, не из-за политики, а из-за каких-то внутренних причин. Как бы то ни было, заявок на объекты, особенно в секторе небольших площадей, хватает. До сентября спрос, хотя и не отличался особой активностью, был достаточно ровным и спокойным. По крайней мере, не было того ажиотажа и хаоса, как в прошлом году. Раньше наблюдалась горячка, желание приобрести объект во что бы то ни стало. В этом году такого нет: рынок вошел в новую фазу – фазу стабилизации. Подтверждением этому служит и большое количество предложений. Если раньше ощущался дефицит качественных объектов, то сегодня такой нехватки не наблюдается, прежде всего, в секторе аренды. В городе введены и готовятся к сдаче в эксплуатацию несколько крупных торговых комплексов и бизнес-центров. Правда, помещений на продажу в них по-прежнему предлагается мало, а те, которые удачны по цене и площади, выкупаются еще на начальной стадии строительства.

- Значит ли это, что рынок близок к тому, чтобы перекрыть существующий спрос?

- Главная проблема сегодняшнего рынка – это дефицит предложений по приемлемым ценам. Как бы ни старались арендаторы найти помещение за $10-12/кв. м, такие цены остались в прошлом. Сегодня в зависимости от сегмента арендные ставки находятся в пределах $20-80/кв. м, что не устраивает многих арендаторов. Если бы маркетинговые службы строительных компаний грамотно подходили к ценовой политике и к размеру площадей, то сегодня не было бы пустующих помещений в новостройках. Предлагаемые арендные ставки в $35/кв. м способен «потянуть» не каждый арендатор современного офиса. Да и цена коммерческого «квадрата» на уровне $2,5-3,3 тыс. мало кого устраивает. Поэтому у владельцев бизнес-центров сегодня возникают проблемы с поиском потребителей. Такая же ситуация и в секторе торговых площадей. Недавно я подыскал помещение под супермаркет в 500 кв. м для одной крупной компании. Однако компания отказалась его арендовать только по одной причине – из-за непомерно высокой арендной ставки ($80/кв. м). Расчеты показали, что даже работая на полную отдачу, магазин не будет прибыльным, так как львиную долю будет съедать аренда.

- Насколько выросли цены и арендные ставки с начала года?

- Потребители рынка привыкли к тому, что за последние годы коммерческие объекты дорожали в год на 50%, а то и в два раза. Поэтому сегодняшнее снижение темпов роста цен и отсутствие такого высокого спроса, который наблюдался в течение 2-3 лет, они воспринимают как остановку рынка или обвал. По данным нашей компании, цены хотя и медленно, но продолжают уверенно двигаться вверх. За последние пять месяцев они выросли примерно на 20%. Надо сказать, что во многих случаях цена объектов неоправданно завышена. Так, в мае помещение площадью 80 кв. м на проспекте Пушкина выставлялось за $200 тыс., а сегодня за него просят $250 тыс., хотя объективных причин для подорожания нет. Но если покупатель будет настойчив и предложит, скажем, $240 тыс., то продавец возражать не будет, понимая завышенность заявленной цены.

- С чем связан высокий уровень цен?

- Хозяева площадей на вторичном рынке ориентируются на общее подорожание в стране, а владельцы объектов в новостройках объясняют свои цены высокой стоимостью строительства. Поэтому любой ценой они пытаются «отбить» вложенные деньги, причем как можно быстрее. Не последнюю роль играет жадность и амбициозность хозяев. Задача риэлтора в таких случаях - найти компромисс между желанием продавца и возможностями покупателя.

- Какие объекты особенно востребованы?

- Самые ходовые – это офисные помещения от 50 до 150 кв. м. Такая же площадь особо востребована и в секторе торговых и складских объектов. Но таких предложений на рынке крайне мало. Как правило, в современных бизнес-центрах размер площади только начинается от 80-120 «квадратов». К сожалению, в Днепропетровске нет хороших девелоперских компаний, которые бы делали исследования рынка на предмет потребности в тех или иных площадях. В результате многие объекты строятся «вслепую», без учета реальных запросов покупателей и арендаторов. Отсюда – и переизбыток чрезмерно больших площадей, и дефицит «золотой середины», и несоответствие заявленной цены классу помещения.

- Как будет развиваться ситуация дальше?

- Недавно на встрече с директорами риэлторских фирм архитектор Игорь Задоя, автор многих городских проектов, высказал мнение, что бурное строительство деловых и торговых комплексов в городе приведет к снижению стоимости площадей, так как предложение намного превысит спрос. Но это в обозримой перспективе. А пока цены будут продолжать расти, но существенно не повысятся, учитывая сегодняшний достаточный выбор. Надеюсь, что строительные компании со здравым смыслом подойдут к проектированию коммерческих объектов – будут закладывать такие площади и цены, которые требует рынок, а не те, что диктует инвестор, пытаясь выжать из своих «квадратов» максимальную прибыль.

Источник: http://www.etag.com.ua/article/45.html

Средняя оценка:    Всего: 0 оценок 0.00 (из 5)

Просмотров посетителей (0) Написать отзыв (Отзывы отсутствуют. Вы можете написть первый обзор!)