Каждый участник рынка коммерческой недвижимости может сделать выбор: построить свой собственный объект или купить готовый. Однако собственник должен иметь в виду, что бизнес должен иметь большую ценность и не потерять спрос на коммерческом рынке. Ведь первостепенная задача владельца недвижимости - это извлечение прибыли из объекта.
Эксперты компании «Соломон-Групп» отмечают, что коммерческая недвижимость имеет ряд особенностей. Весь мир знает, что коммерческий бизнес развивается путем продаж готовых строительных объектов. На продажу выставлены удачные проекты офисных и торговых центров. Благодаря этому, рынок коммерческой недвижимости становится более профессиональным и данные продукты востребованы крупными западными инвесторами.

По заключению экспертов, общая стоимость заключенных в 2007 г. инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости составила около $1 млрд. Из них 70% пришлось на Киев. Но специалисты обращают внимание на то, что 2008 год будет неудачным в этом плане. институциональные инвесторы уйдут в регионы, потому что покупать в Киеве уже нечего.

По словам генерального директора компании Concord Development Валерия Кирилко, в 2007 г. большинство объектов коммерческой недвижимости были проданы по достаточно высокой цене, при этом уровень доходности составил 9%. Среднерыночная в Украине составляет10-12%. «Условия, связанные с продажей бизнеса, всегда более точно взвешены, чем по квадратным метрам. Капитализация дохода заключается в установлении величины капитала, который может приносить доходы или прибыль при норме прибыли, равной среднему ссудному проценту. «На сегодняшний день ставка капитализации, по которой продают торговые центры, - 9-9,5%», - подтвердил г-н Король.

Как отмечают эксперты компании Colliers International, большинство сделок совершалось на рынке офисных помещений со средней ставкой доходности около 10%. Активность инвесторов в других областях рынка была не такой высокой. Это проиходило из-за недостатка объектов и высоких рисков, которым подвергался украинский бизнес в сфере коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов, практически все сделки на рынке торговой и офисной недвижимости в 2007 г. были удачными и выгодными. Особенно это касается продажи ТЦ «Глобус», бизнес-центров «Айсберг» и «Подол-Плаза».

В сегменте гостиничной недвижимости дело обстоит несколько иначе. Иностранные гостиничные сети входят в проект на стадии разработки и следят за тем, чтобы построенный объект отвечал требованиям именно этой сети. Однако говорить о классических капиталовложениях в сегмент гостиничной недвижимости на сегодняшний день нельзя. Спрос на торговую недвижимость в Украине превышает предложение примерно в четыре раза, отмечают специалисты. Так обстоит дело и со складской и офисной недвижимостью. Индекс наполняемости большинства объектов составляет почти 100%. Украина на сегодняшний день не готова еще предоставить качественое предложение по коммерческой недвижимости. А новые объекты практически не конкурируют между собой. Вместе с тем, готовых к продаже новых офисных высококачественных площадей очень мало. А они, как отметил Павел Ружицкий, пользуются большим спросом у институциональных инвесторов.

Тем не менее, эксперты «Украинской Торговой Гильдии» считают, что инвестиции в коммерческую недвижимость Украины будут расти ежегодно, лишь на 5-7%. Причина всему - недостаток средств у отечественных застройщиков и осторожность иностранных инвесторов. Они считают Украину привлекательным государством, но при этом с немалыми рисками. В первую очередь это происходит из-за возникновения проблем с получением земельных участков под застройку.

Специалисты отмечают, что посредством купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, стабилизируется денежный поток. Так как каждая из заинтересованных сторон оптимизирует свои интересы. Все риски по реализации проекта принимает на себя застройщик: поиск и приобретение земельного участка, получение прав на его застройку, анализ наилучшего использования, разработка концепции, привлечение финансирования, непосредственно строительный процесс, ввод в эксплуатацию, заполнение арендаторами. Затем, продавая проект, застройщик изымает замороженные в нем средства и направляет их на реализацию следующих проектов.

Покупатель (институциональный инвестор) рассматривает объект коммерческой недвижимости как актив, приносящий доход, с той или иной степенью риска. Он начинает участвовать в проекте только после того, как помещения в нем распределены между арендаторами. Управляющая компания, которая предоставляет услуги и по рекламе, естественно поддерживает отношения с арендаторами. Фактически инвестор приобретает не объект недвижимости, а актив, создающий финансовые потоки.

Классическая инвестиционная сделка на рынке недвижимости - это купля-продажа объекта, введенного в эксплуатацию, заполненного арендаторами и создающего стабильный доход (поток арендных платежей). В Украине на данном этапе развития рынка недвижимости пока более распространенными являются сделки, когда объект недвижимости продается на этапе строительства. Нередко возникают случаи, когда объектом купли-продажи выступает лишь земельный участок. Правда к нему еще имеется пакет документов на разрешение, согласование расположения данного объекта. Некоторые эксперты склонны относить такого рода сделки к инвестиционным, однако для развитого рынка коммерческой недвижимости они практически не характерны.
По словам специалистов, за всю историю украинского рынка недвижимости было заключено несколько инвестиционных сделок. Первая продажа бизнес-центра «Артем» состоялась в 2003 году. В 2005 году к новому владельцу перешли три торговых центра сети «Квадрат». В 2006-м сменили собственников торговый центр «Пирамида», ТРЦ Универмаг «Украина», офисный центр «Леонардо» и отель «Опера». В 2007-м также было заключено несколько сделок.

Современный рынок недвижимости Украины привлекает внимание не только потенциальных покупателей, приобретающих объекты недвижимости для удовлетворения личных потребностей и развития бизнеса, но и заинтересованных инвесторов из других отраслей, стремящихся снизить риски и открыть для себя новые привлекательные сферы вложения капитала

Источник: http://www.utg.kiev.ua/

Средняя оценка:    Всего: 0 оценок 0.00 (из 5)

Просмотров посетителей (0) Написать отзыв (Отзывы отсутствуют. Вы можете написть первый обзор!)