Ныне все рынки "громко" страдают от экономических потрясений. И только рынок коммерческой недвижимости пока страдает молча. В том смысле, что шумных обвалов и банкротств еще не было. Более того, стоимость аренды и продажи в этом сегменте медленно, но уверенно ползет вверх. Как считают некоторые аналитики, именно коммерческая недвижимость сегодня — один из немногих островков стабильности в "штормящей" украинской экономике. Правда, другие эксперты не согласны с этим утверждением и дают неутешительные прогнозы: в течение месяца офисную и торговую недвижимость постигнет судьба "замороженного" жилищного строительства, а потом закономерно придет ценовой спад…

Большинство инвесторов сегодня озабочены одним вопросом — как мировой финансовый кризис, помноженный на политическую неразбериху, отразится на развитии недвижимости в Украине и, соответственно, на сохранности вложенных средств. Не секрет, что глобальные экономические потрясения заставляют девелоперов "замораживать" незавершенные объекты и отказываться от нового строительства в различных странах мира.

Так, по данным аналитического отдела компании Jones Lang LaSalle, в первой половине 2008 года в странах СНГ произошло снижение прямых инвестиций в коммерческую недвижимость на 41% по сравнению с 2007 годом. Больше всего в результате кризиса пострадал Казахстан, второе место в рейтинге занимает Россия, за ней идут страны Прибалтики, а на четвертом месте находится Украина. Как говорят международные эксперты, пока на четвертом. Уже сейчас из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации больше половины заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены.

С другой стороны, по свидетельству отечественных экспертов, рынок коммерческой недвижимости нашей страны является самым емким и перспективным в Европе, у него есть все шансы выйти из кризиса с минимальными потерями. Нацбанк, "закрутив гайки" ипотеке и жилищному строительству, куда более лояльно относится к торгово-офисному сегменту. Да и коммерческие банки кредитуют офисные проекты гораздо охотнее, чем, к примеру, недвижимость эконом-класса. К тому же основные игроки этого рынка предпочитают по возможности строить на свои средства и не привлекать "драконовские" кредиты (15% годовых в долларах и 24% в гривне). Что оправдано быстрой окупаемостью данных объектов в Украине: сейчас средние показатели аренды в столицах Восточной и Центральной Европы на 40—50% ниже, чем в Киеве, а если говорить о рентабельности торговых центров, то в Европе объект окупается за 10 лет, тогда как у нас — всего за 3—4 года.
Кризис — ничто,
имидж — все
Одной из основных причин, которая будет сдерживать влияние кризиса на рынок торговой и офисной недвижимости, эксперты считают устойчивый дефицит таких объектов в Украине и "ненасытный" спрос, во много раз превышающий предложение. По приблизительным подсчетам, только в столице сейчас порядка четырех миллионов жителей, из них половина — работоспособное население, из которых около 20% (это примерно 400 тысяч человек) — служащие офисов. А поскольку на человека приходится в среднем около 10 кв. м полезной площади, то Киеву необходимо не меньше 4 млн. кв. м полезной площади бизнес-центров. У нас же сегодня реально имеется не более четверти этой цифры.
"Нехватка площадей ощущается не только в Киеве, но и во всей стране, — утверждает экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко. — Несмотря на то что в "докризисном" государстве инвестиционный климат благоприятствовал развитию проектов коммерческой недвижимости (их общая стоимость в прошлом году составила около $1 млрд.), основные стройки проводились только в крупных городах. Дефицит подталкивает инвесторов, и строительство офисных центров будет продолжаться". Как сообщает компания Jones Lang LaSalle, по итогам второго квартала 2008 года доля свободных офисных площадей в Киеве составила всего 3,3%, а заполняемость практически всех бизнес-центров класса А и Б находится на уровне 95%. Сегодня к моменту сдачи новых объектов их владельцы, как правило, уже имеют предварительные договоренности с будущими покупателями или арендаторами, готовыми занять 90% площадей. Более того, бывают ситуации, когда арендаторы, которым не хватило места в том или ином офисном здании, становятся в очередь и терпеливо дожидаются освобождения понравившейся им площади. "Можно прогнозировать, что еще несколько лет девелоперы высококачественных бизнес-центров могут не бояться обвала и глобальной "заморозки" рынка", — констатирует господин Бондаренко.